Gert Jostov: ka Eesti väikesel kinnisvaraturul toimub konsolideerumine

Kaks asja, mis on siin ilmas kindlad, on maksud ja kinnisvara. Ilma nendeta ei saa riik eksisteerida.

Kinnisvarasektoris ning sellega tihedalt seotud pangandussektoris liigub ütlus, et tõeliseks tegijaks saad alles siis, kui näed vähemalt kahte kriisi. Esimese kriisi puhul arvad, et see polnud sinu süü, ning teisega saad aru, et tegelikult olid ka sina süüdi.

Praegu tundub, et elame järjepidevas kriisis. Kolm tükki korraga: koroonakriis, energiakriis ja see kõige hullem ehk sõda. Seda on isegi nii palju, et need kõik ei mahu korraga meediapilti ära, kajastatakse parasjagu seda teemat, kus ohvreid tekib kõige rohkem. Jääb vaid ette kujutada, milliste inimestena me nendest kriisidest väljume.

Maailmas tekkivast CO2 hulgast saab kinnisvarasektori arvele kirjutada 40%. Esmapilgul võib tunduda lihtsa lahendusena enda enesetunde parandamiseks tuulegeneraatoritesse investeerimine. Kuid kõikide kriiside valguses joonistub üha selgemalt välja, et edu tagamiseks tuleb investeerida just nendesse kõige olulisematesse sektoritesse, mis kasutavad materjale, nagu teras, puit ja betoon. Ent kuidas investeerida nendesse valdkondadesse nii, et kasu oleks kõige suurem – nii rahalises mõttes kui ka silmas pidades süsiniku jalajälge?

Äsja Tallinnas toimunud Nordic Real Estate Forumil ütles Viljar Arakas, et kõik enne 24. veebruari tehtud plaanid ja prognoosid võib prügikasti visata. Olen temaga selles osas nõus, et kinnisvarasektorit iseloomustab täna täielik teadmatus tuleviku suhtes. Oleme justkui siilid udus, aga kindel on see, et udu ei kesta igavesti.

Ehitushinnad on kõrged ning lae saabumist ei oska keegi meist ennustada. Hädavajalik oleks esmalt hinnaplatoo saavutamine, siis saab hakata prognoosima ja planeerima.

Hetkel on ainuke viis suuremate projektide tegemiseks avatud eelarve, ent ärikinnisvaras ei taha keegi lahtiste kulunumbritega projektist kuuldagi. Et ehitamine oleks üldse võimalik, tuleb leida mudel, kuidas jagada riske ehitaja ja arendaja vahel. Kuni 6-7 miljonit maksvaid ja umbes 12 kuud kestvaid projekte saab ka täna teha, kuid probleem on just suurematega.

Kui koroonalaine vaibumisega hakkas vesi selginema ning mõeldi uute projektide alustamise peale, siis praegu saab öelda, et uute kriiside peale tulekuga piiratakse arenduste mahtu veelgi ning see ainult kasvatab nõudlust. Kui nõudlus kuhjub ning ei jaotu ühtlaselt, tingib see omakorda hinnatõusu. Tänastele varaomanikele on see loomulikult hea, sest võimaldab neil küsida kõrgemat hinda nii üüri kui ka müügi eest, kuid vastupidiselt möödanikule on uue ehitamine nüüd raskem ja kallim ning rohepöördest tulenevalt hinnatakse kõrgelt uue funktsiooni saanud olemasolevat kinnisvara.

Majandust ja kinnisvara iseloomustab tsüklilisus. Endiseid tehasehooneid muudetakse moodsateks elupindadeks ja vanadest angaaridest tehakse spordihallid.

Üks tsükkel on läbi saanud. Tsükkel, mis on hellitanud meid madalate intressidega. Odav ja kergelt kättesaadav raha on minevik ning nüüd peame harjuma sellega, et tõusevad ka keskpankade baasintressid. See tähendab, et ka meie väikesel turul toimub konsolideerumine, mis Lääne-Euroopas on trendiks olnud juba aastaid. Kui tulusus projektidel langeb, siis seda saavad endale lubada ainult suuremad professionaalsed arendajad ja nii-öelda pika rahaga fondid.

Nii nagu soodne laenuraha on minevik, jäävad selle hõlma ka odavad energiahinnad.

Ma pole küll pankur, kuid negatiivne baasintress ei saa olla normaalse majanduse tunnus, sest rahal peab olema ajaline väärtus. Osas riikides on baasintress juba positiivseks pöördunud.

Kui seni surus hindu alla globaliseerumine, siis logistika ja tarnekindluse probleemide tõttu toimuv deglobaliseerumine ajab nüüd hoopis hinda üles. Tootmisi tuuakse tagasi Euroopasse, kus hinnad ja varustatus on kallimad, kuid kindlamad. Logistiliste probleemide pärast ei muretseks mina nii palju kui Viljar Arakas, kes ütles, et Lätist ja Leedust saab Baltimaade logistika tupik. Ehk avavad tulevased Põhja-Jäämere veeteed meile uusi võimalusi.

Põhjamaades on umbes 70–80% töötajatest kontoritesse tagasi pöördunud, mis näitab, et inimesed igatsevad vanu häid aegu. Ajutine konservatiivsus kriiside ajal on tingitud alalhoiuinstinktist ning soovist riske ja seeläbi ka kaotusi minimeerida.

Sellisesse maailma, nagu me enne kobarkriiside aega mäletame, ei naase me enam iial. See aga ei tähenda, et meie kogemused ja varasemad plaanid peaks prügikasti viskama. Vastupidi – me oleme fokusseeritumad, teadlikumad ja põhjalikumad. Me loome läbimõeldumalt tulevikku, kus me kõik olude kiuste õitseda saaksime.

Arvamuslugu avaldati Äripäevas 11.04.2022